Changement de destination

Publié le 7 mars 2019

Exemple : Transformation d’un local commercial ou professionnel en local d’habitation.

Le changement de destination peut être total ou partiel.

Fiche pratique

Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

Vérifié le 08 juin 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable sauf si vous avez vendu votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'un abattement sur les impôts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle.

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

  • Prix de vente du bien
  • Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.

Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

 Exemple

Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.

Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €).

Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes , usufruit, nue-propriété par exemple)
  • Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en société

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).

Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.

Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

  • Caractéristiques du bien cédé
  • Situation du vendeur
  • Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

  • Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
  • Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

 À noter

la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
  • Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2024
  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

  • Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint touchez une pension de retraite ou de réversion.

    Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11 885 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 174 € par demi-part supplémentaire) en 2021 pour une cession en 2023.

     À noter

    Les montants sont différents dans les Dom.

    Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

  • Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint avez une carte mobilité inclusion invalidité.

    Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11 885 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 174 € par demi-part supplémentaire) en 2021 pour une cession en 2023.

     À noter

    Les montants sont différents dans les Dom.

    Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

  • Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple).

    Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de vente de votre ancienne résidence principale.

    Votre revenu ne doit pas dépasser 27 891 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 516 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 130 € pour les demi-parts suivantes) en 2021 pour une cession en 2023.

    Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

     À noter

    Les montants sont différents dans les Dom.

    Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

  • Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).

    Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.

    Votre revenu ne doit pas dépasser 27 891 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 516 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 130 € pour les demi-parts suivantes) en 2021 pour une cession en 2023.

    Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

    Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

  • La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.

    Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale.

    Toutefois, vous êtes exonéré si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.

    Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

    • La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
    • Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente

    Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :

    • Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
    • Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans

    La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

    Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente.

    Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Exonérations liées à l'acheteur

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

  • Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2023)
  • Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2023)
  • Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
  • Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :

  • Prix de vente du bien
  • Prix d'acquisition du bien

Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.

Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

  • Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

    Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

    • Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)
    • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
    • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
    • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)

  • Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

 Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

 Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.

Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :

Soit un abattement total de 55  %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

 Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.

Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Abattements exceptionnels

  • Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire.

    L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

    La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.

    L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

    Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

    Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

    L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :

    • Époux
    • Partenaire pacsé
    • Concubin
    • Ascendant (ou celui de votre conjoint)
    • Descendant (ou celui de votre conjoint)

    L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

      À savoir

    les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

  • Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis.

    L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

    La promesse de vente devait être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

    La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.

    Pour savoir si le logement est situé en zone A ou A bis, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :

    Simulateur
    Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

    Accéder au simulateur  

    Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

    L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

    Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

    Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

    L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :

    • Éppoux
    • Partenaire pacsé
    • Concubin
    • Ascendant (ou celui de votre conjoint)
    • Descendant (ou celui de votre conjoint)

    L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

      À savoir

    les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Sur votre plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux.

Vous pouvez estimer le montant à payer avec le simulateur suivant :

Simulateur
Estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilière

Accéder au simulateur  

Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Impôt sur le revenu

La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

 Exemple

Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.

Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

  À savoir

vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr.

Prélèvements sociaux

Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

 Exemple

Pour une plus-value imposable de 20 000 €, les prélèvements sociaux sont de 3 400 € (20 000 € x 17,20 %).

Avec l'impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de 7 200 € (3 800 € + 3 400 €).

 À noter

Si vous êtes non-résident , une convention fiscale internationale peut fixer des règles différentes.

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • Démarches auprès de l'administration fiscale
  • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
  • Établissement de la déclaration
  • Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

  • Montant de la plus-value déclarée par le notaire
  • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale

La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

Pour l'année 2023, la déclaration de revenus est terminée.

La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024.

Si vous devez faire une déclaration papier

Pour l'année 2023, la déclaration de revenus est terminée.

La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024.

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